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Qué es mejor, pagar la renta o financiar una propiedad




Hay un pensamiento muy popular que predica la idea de financiar la compra de una casa es mejor que pagar alquiler. El argumento detrás de esto es que el pago de prestaciones en la casa es una inversión, ya que está adquiriendo un activo que tenderá a apreciar. Por este mismo razonamiento, el pago de alquiler es un desperdicio de dinero, porque es un gasto que no vuelve.

El gran error de este "sentido común" es que, mientras estés tomando una hipoteca, estás "alquilando" un dinero. Y como todo el mundo ha oído hablar, España tiene uno de los más caros alquileres en efectivo en el mundo.

Lo que queremos mostrar es que el sentido común comenta sobre que puede ser muy perjudicial para su bolsillo. En muchos casos, el alquiler de una propiedad puede ser la mejor opción. Para tener una idea en términos financieros, utilizaremos un caso en el cual una persona pretende financiar una propiedad con valor de £ 200.000 y tiene en la mano $ 50.000. Buscando entre las ofertas, ven que es posible pagar la financiación a 30 años a una tasa de interés fija con anterioridad 12,28% por año.

¿Bueno, como se tiene $ 50.000 en la mano, necesitará financiar sólo $ 150.000, verdad? Mal! Al comprar una propiedad (por ejemplo, en Madrid) tienes que pagar:

– Gasto con certificados (cerca de $ 1.000);
– Impuesto de herencia de bienes inter-vivos ((ITBI) debe, alrededor de £ 6.000 por un $ 200,000);
-Registro de la propiedad (alrededor de $ 2.000);
– La cuota de evaluación de garantía a pagar al banco por los fondos de la cuenta, cuyo valor gira alrededor de $ 900.

Con todos estos gastos adicionales, necesitarás financiar casi $ 160.000, en realidad. En alquiler, estos gastos simplemente no existiría.

Para "entender" mejor, vamos a hacer algunos cálculos. Suponiendo que no tomes la financiación y optes por el alquiler, es posible invertir los valores siguientes:

– Las cuotas iniciales de $ 50.000 ya las tienes;
– La diferencia entre el valor de la renta y la provisión de fondos.
Este dinero invertido acumula ingresos a través del interés compuesto, hasta el momento cuándo sería posible comprar la casa con estas economías.
Como variables de cálculo, tenemos:
– La tasa de interés de la inversión (neto de impuestos);
-La valoración de la propiedad;
-El valor de la renta, que es generalmente alrededor de 0,5% del valor de la propiedad, pero puede ser significativamente mayor o menor, dependiendo del nivel de ubicación geográfica, vivienda, relación entre oferta y demanda etc.;
-La tasa de aumento del alquiler, que generalmente es corregida por el IGP-M.

Para entender mejor los datos en la siguiente tabla, vamos a hacer una explicación rápida:

Observando el escenario 1 (muy similar al momento actual), puedes conseguir una tasa de retorno del 9% anual (deducido ya impuesto a la renta) en tu inversión financiera y la propiedad que deseas comprar respetarla 4,5% anualmente. Además, tu gasto mensual de alquiler es de $ 1,000 y el ajuste anual es del 4,5%. Si este escenario se confirma, podrás comprar la propiedad a la vista en 210 meses, incluso pagando renta y ahorrar cada mes la diferencia entre las porciones de los fondos que has hecho y el valor de la renta. En el escenario 4, el valor del alquiler es muy caro, lo que hace la compra a la vista de la propiedad en un tiempo futuro. Esta situación se repite en 5 casos, sólo que esta vez, que el problema es la baja tasa de retorno sobre la inversión en relación con la valoración de la propiedad y el ajuste de alquiler.

Observando los resultados de cada escenario, podemos ver que es imposible estar seguro de que, desde un punto de vista financiero, es mejor pagar el alquiler o financiar la propiedad. Es imposible predecir lo que podría ocurrir en el transcurso de 30 años. Incluso si puedes obtener una renta muy baja y un buen rendimiento de sus inversiones (y estas son las variables que puede tener algún tipo de control), esto asegura que la renta será la mejor opción. Por otro lado, también hay ninguna manera de saber si se mantendrá la tendencia de recuperación de bienes raíces que ha tenido lugar en los últimos años para la próxima, que podría justificar la financiación como la mejor opción.

Puedes también analizar el tema bajo una óptica no financieramente y puede ser más claro cuál será la mejor opción. La mayoría de las personas tiende a tener un pensamiento optimista y termina por creer que la situación será mejor en el futuro. Sin embargo, puedes imaginarte qué pasaría si el país entra en recesión y pierdes tu trabajo (o si sus ingresos cayeron abruptamente). Por otro lado, ¿cómo sería como si el país continúa con fuerte crecimiento económico y tus ingresos aumentan considerablemente.

Algunas ventajas y desventajas de cada una de las estrategias bajo estos dos escenarios. Ambos escenarios pueden ocurrir en un período de 30 años. Sin embargo, lo que vale la pena pensar en eso, que optas por hacer un financiamiento y produciendo un escenario de recesión, el sueño de la casa propia podría convertirse en una terrible pesadilla, como vimos recientemente pasa con muchas familias estadounidenses. En muchos casos, la inversión realizada por la familia en el edificio acabó perdiendo, porque el valor de la crisis fue menor que el valor de la deuda, aunque muchos beneficios pagados.

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